Vimmobilière : la vie immobilière sous tous ses angles !

Au lieu de commencer à zéro et démarrer sa propre activité, bon nombre d’entrepreneurs ont choisi d’opter pour un commerce déjà existant. Ceci peut se faire soit via un achat ou une location. La location de fonds de commerce en particulier a de multiples avantages. Cependant, avant de s’y lancer, il faudrait mettre un point sur quelques notions.

Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce est défini par la jurisprudence comme étant un ensemble d’éléments corporels et incorporels qui se réunit en vue d’une exploitation d’activité commerciale.
Ces éléments corporels concernent le mobilier, les stocks de marchandise, les véhicules, les matériels, l’outillage et bien d’autres encore. Quant aux éléments incorporels, il peut s’agir du nom commercial, de la clientèle, des licences ou bien du droit au bail.
Il ne faut pas oublier que les éléments qui constituent un fonds de commerce peuvent varier en fonction de l’activité exercée par le locataire.

Quelles sont les conditions de location ?

Louer un fonds de commerce signifie transférer l’exploitation de son activité par une personne appelée locataire-gérant. Avant d’envisager cette activité, quelques conditions devraient être respectées :

- la location interdit le locataire d’ouvrir à proximité un établissement ayant la même activité
- il doit également avoir exploité le fond loué au moins deux ans (il y a cependant certaines hypothèses qui excluent cette condition).
- le locataire est aussi responsable de tous les risques et périls liés à l’exploitation du fond
- en contrepartie de la location, il doit verser une redevance à son propriétaire
- le locataire doit être immatriculé au RCS et un extrait du contrat doit également être publié un journal d’annonces légales dans un délai de 15 après l’acte.

Quels sont les avantages ?

La location de fonds de commerce représente des intérêts tant pour le loueur que le locataire. En effet, le loueur peut conserver sa propriété même en transférant la gestion de son activité à une tierce personne. Il a également le droit de le vendre comme bon lui semble. Pour le locataire, il peut exploiter l’activité sans besoin même de s’investir pour l’achat du fond. Il peut en même temps renoncer au projet au cas où celui-ci ne semble pas satisfaisant. Ce qui veut dire qu’il n’est pas définitivement engagé.

Un des plus grands avantages de la mise en location est de pouvoir bénéficier de la redevance. Si le bailleur est retraité, il pourrait bien la cumuler avec sa pension de retraite.

Il faut rappeler que la mise en location ne signifie pas une cessation d’activité. De plus, le bailleur n’aura d’impôt à payer ni sur les bénéfices, ni sur les plus-values.

Contre toutes les idées perçues, un lotisseur foncier n’est pas une entreprise qui établit des projets de promotion immobilière. Le lotisseur peut être un travailleur indépendant ou un collaborateur dans une agence immobilière. Le lotisseur est en d’autres termes, un spécialiste des terrains à bâtir. Il est un acteur important dans la création d’un lotissement. Comment le choisir ? Quel est son véritable rôle d’un lotisseur à Hérault ? Je vous invite à lire ces quelques lignes pour comprendre davantage ce qu’est que le lotisseur.

Le lotisseur, l’expert en aménagement foncier

Dans le domaine de l’immobilier, le lotisseur est un professionnel qui opère dans l’aménagement foncier. Il est aussi connu sous le nom d’aménageur foncier. Dans ce sens, le lotisseur foncier est en charge de l’achat de terrains à bâtir, la répartition en lots et la viabilisation des parcelles. Pour cela, il doit obtenir un permis d’aménager afin que le terrain soit viable. Il est également en charge de l’intégration du lotissement dans l’urbanisme ainsi que la création de voirie.

Le lotisseur, son statut juridique et ses obligations

Le promoteur foncier ou lotisseur est chargé d’effectuer des opérations d’achat de terrain viable et prêt à la construction avec tous les différents aménagements pour un quotidien facile à vivre. Il est important de savoir que le promoteur foncier ne peut pas être assimilé comme étant un promoteur immobilier car sa tâche n’est pas de construire mais rendre un terrain viable et de le proposé à la vente. Les responsabilités du lotisseur sont plus juridiques que techniques. En effet, il doit assurer certain nombre de procédures administratives telles que la délivrance d’un permis de construire, un permis d’aménager. Côté technique, il est en charge de la conception du projet de lotissement avec l’aide d’un géomètre. Toutefois, il peut se glisser dans le rôle d’un promoteur immobilier dans le cas où il ne parvient pas à vendre les lots aménagés.

L’achat d’un terrain de construction immobilière est à soigner comme pour l’achat d’un appartement. Différents critères sont à prendre en compte. Orientation, surface, constructibilité du sol, prix, autant de points sont essentiels pour acquérir le bon terrain qui répondra à vos besoins. Certains documents comme le certificat d’urbanisme, le plan de prévention des risques naturels prévisibles… Voici comment vous pourrez vous en sortir haut les mains dans une procédure d’achat de terrain.

Le choix

Différentes possibilités s’offrent à ceux qui souhaitent s’octroyer un terrain pour bâtir leur future habitation. Le candidat à l’achat peut choisir un terrain isolé ou un terrain en lotissement. Le choix va ainsi dépendre des besoins, mais aussi du mode de vie. Dans la majorité des cas, optez pour une localité où les commerces, les transports en commun ainsi que les réseaux routiers et les établissements scolaires sont faciles d’accès.

Pourquoi opter pour un lotissement ?

Un terrain en lotissement présente de nombreux avantages. Ce type de terrain offre par exemple une certaine garantie en termes de viabilisation, c’est-à-dire les raccordements aux réseaux d’eau, de la voirie et de l’électricité. En revanche, un terrain en lotissement présente aussi quelques contraintes. Un lotissement est régi par ce qui est appelé, le plan d’occupation des sols. De ce fait, les constructions futures vont devoir respecter les normes appliquées selon l’environnement immédiat, de l’architecture dominante (matériaux, couleurs, clôtures…).

De son côté, acheter un terrain de construction immobilière dit isolé offre aux propriétaires la possibilité d’y faire construite la maison de leur rêve. Par contre, acheter un terrain en lotissement c’est se préparer à des démarches plus risquées et qui n’offrent aucune garantie sur la nature du sol, les dimensions et la constructibilité ou non du terrain.

Avant tout achat, vous devez absolument vérifier les dossiers suivant : le certificat d’urbanisme d’information, le certificat d’urbanisme opérationnel, le plan de prévention des risques naturels prévisibles et le plan local d’urbanisme.

Beaucoup de choses sont à tenir en compte si vous voulez mettre en location votre appartement. Le propriétaire bailleur doit mettre au point différentes choses dont certaines sont imposées par la loi et d’autres recommandées. C’est pourquoi un tel engagement n’est pas à prendre à la légère. Voici quelques conseils que vous pourrez mettre en pratique qu’il s’agisse d’une location d’appartements à Marseille, à Lyon, à Nancy ou dans n’importe quelle ville française.

Choisissez votre type de location

Deux options s’offrent à vous si vous souhaitez mettre en location votre appartement. S’agira-t-il d’une location meublée ou d’une location nue, d’une location en résidence principale ou saisonnière. Tout peut certainement dépendre de la situation géographique et de la taille de votre bien. Toutefois, notez que chaque type de location a ses avantages et ses inconvénients. Les avantages fiscaux ne seront pas les mêmes et les règles de fonctionnement vont être différentes selon le locataire. En revanche, pour vous donner un léger aperçu du marché, sachez qu’actuellement, la location non meublée à titre de résidence principale est la plus demandée. 

Il est ainsi préférable de se poser la question dès la première mise en location. Il faut impérativement en prendre compte du fait qu’après la procédure sera longue et difficile si vous souhaitez passer d’un type de location à un l’autre. À titre d’exemple, si vous louez nue à l’année, vous devez automatiquement établir un bail de trois ans qui sera automatiquement renouvelable. Vous serez ensuite tenu d’attendre le départ de vos locataires pour pouvoir proposer un autre type de location à d’autres locataires.

Optimisez la valeur de votre bien

Si vous comptez trouver rapidement un locataire, prenez soin de bien mettre en valeur votre bien. Faites les travaux nécessaires pour que tout soit en bon état avant les visites. Faites installer les équipements nécessaires et misez sur un maximum de rangement qui accommodera davantage la vie du locataire. Apportez des touches décoratives notamment grâce au home staging qui est actuellement en vogue. Le principe est simple. Il s’agit de se faire conseiller en termes de décoration et en misant davantage sur une décoration épurée qui pourra s’adapter aux différents goûts des potentiels locataires. Cette technique va permettre aux visiteurs de se projeter dans l’appartement et d’imaginer déjà la vie qu’ils y entreprendront. Ces petits détails permettront de démarquer votre appartement des autres et optimiseront la chance de trouver rapidement un locataire.

Pour relancer le secteur du BTP, le gouvernement a proposé une incitation fiscale aux propriétaires afin de les pousser à vendre leurs terres. Cette réforme a pour but d’alléger l’impôt sur les plus-values immobilières.

Imposition des plus-values immobilières : état des lieux

Le secteur du BTP en France est au point mort faute de terrains constructibles. Le gouvernement a essayé maintes et maintes fois de convaincre les propriétaires de terrains à bâtir de vendre leur bien, mais en vain. S’ils ont toujours refusé les propositions gouvernementales, c’est parce que l’impôt sur les plus-values restait élevé.

Si un propriétaire de terrain à vendre dans l'Aude (comme un terrain des Jardins de Canredon) voulait par exemple bénéficier d’une exonération fiscale suite à la vente de son bien, il devait attendre 30 ans avant de pouvoir s’en séparer. En règle générale, l’impôt sur la plus-value immobilière est composé de deux types d’impôt : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. C’est sur l’impôt sur le revenu que le gouvernement a décidé d’agir.

L’Etat espère relancer le secteur du BTP en proposant une réforme visant à ramener ces 30 années de détention à 22 ans. Autrement dit, les vendeurs pourront désormais bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de ce délai. La durée de détention prévue pour l’exonération des prélèvements sociaux, quant à elle, est toujours de 30 ans.

De par son climat, sa localisation et son dynamisme, investir dans l’immobilier locatif dans cette station balnéaire peut être avantageux.

Déjà le logement peut devenir une première ou une seconde résidence, et pas n’importe quelle résidence mais une résidence située dans un cadre idyllique. Ensuite, si les propriétaires décident  de la garder à la fin de leur vie professionnelle, il est certain qu’ils vont passer une agréable retraite.

Que peut-on rêver de mieux que de passer des jours tranquilles sous le soleil et au bord de mer ?

Une retraite rêvée par de nombreuses personnes. Les programmes d’Argelès-sur-mer sur les logements neufs ou anciens  peuvent être consultés sur cette page immobilière.

En se référant au nombre de cambriolages et de violences faites aux personnes, il s'avère que les villes moyennes sont moins menaçantes d'après le classement. Une faible insécurité peut être ressentie à Limoges, Dijon et Pau.

Le taux de cambriolage est aussi modéré dans quelques villes aisées comme Aix-en-Provence avec 15 cambriolages pour 1 000 habitants, à Deauville avec 14,87 cambriolages et 11,24 à Saint-Tropez.

Entre l'horaire de la CAF et les horaires des commerces, les habitants n'ont donc pas beaucoup à craindre en ce qui concerne les agressions, tandis que le taux de cambriolages demeure encore préoccupant.

Le Sud de la France, et en particulier l'Hérault et la zone proche de Montpellier connaît une demande très importante et le marché des constructions immobilières évolue énormément. En effet, il n'est pas rare en se baladant du côté de Montpellier, Juvignac ou Castelnau-le-lez de voir des constructeurs de l'Hérault comme Buesa Esteve Promotions bâtir de nouveaux immeubles et maisons. La périphérie de Montpellier s'agrandit tous les jours et les travaux sont monnaie courante de ce côté-là de l'Hérault. Montpellier est d'ailleurs l'une des villes de France qui attire le plus de monde chaque année, la construction de nouveaux bâtiments est donc une étape primordiale pour pouvoir accueillir tout le monde.

C'est pourquoi investir dans l'immobilier locatif de cette zone-là est une belle garantie de trouver un locataire facilement, tant la demande est importante et l'endroit idéal pour bon nombre de personnes, comme les étudiants souhaitant être à proximité du tram et ainsi pouvoir se rendre à la faculté rapidement.

Un investissement immobilier à Béziers s'avère être une belle alternative également. En effet, la ville de Béziers investit pas mal d'argent pour rendre la ville plus attractive et lui redonner sa popularité d'antan. Investir à Béziers peut donc permettre aux propriétaires une belle affaire économique sur le long terme.

Le prix de la pierre à Montpellier est tiré vers le haut par les nouveaux aménagements. Cette tendance n'empêche pas la demande d'être bien présente.

L'accession à la propriété n'est pas évidente pour tous

L'immobilier dans la ville de Montpellier a connu une certaine baisse notamment par rapport aux ventes et locations de résidences principales. L'accession à la propriété est en effet rendue complexe du fait des prix élevés et des crédits immobiliers qui nécessitent un niveau d'apport personnel avoisinant les 25 ou 30 %. Pour que le pouvoir d'achat des salariés puisse leur permettre de prétendre à l'accession à la propriété, il est donc nécessaire que les prix de la pierre baissent, que ce soit dans l'immobilier ancien ou dans l'immobilier neuf à montpellier. Toutefois, nombreux sont ceux qui investissent dans un programme neuf montpellier afin de bénéficier des réductions d'impôts. Les prix de l'ancien dans les quartiers de Port Marianne et d'Antigone sont par exemple entre 2500 et 3200 euros le mètre carré.

Le marché semble repartir à Port Marianne

S’il est encore tôt pour dire que le marché de la pierre est complètement relancé dans le secteur de Port Marianne, il faut toutefois noter que ce quartier affiche de bons résultats depuis maintenant quelques années. En effet, les ventes commencent à décoller que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien. Selon l’avis des professionnels du secteur, cette reprise du marché trouve son origine dans la légère baisse des prix et dans la tendance à une étude plus scrupuleuse des offres. Les acheteurs sont désormais très sélectifs et ne s'intéressent qu'aux biens immobiliers qui sont présentés à la vente à leur juste valeur. Dans cette optique de placement judicieux, nombreux sont les candidats à l’achat privilégiant des quartiers dynamiques pour investir à montpellier. Mais si les prix s’y stabilisent, l'offre commence à se faire mince alors que la demande ne cesse de croître. Parmi les biens les plus courus se trouvent les petites maisons de deux ou trois pièces adaptées aux jeunes ménages et aux étudiants.

La réalisation d’une opération de division de terrain doit suivre une procédure précise. Le projet devra en premier lieu être appuyé par une autorisation d'urbanisme.

Le lotissement du terrain se fait habituellement en deux étapes distinctes. Une demande de permis d'aménager, autrefois connue sous l'appellation de demande de lotissement, doit avant tout être déposée auprès de la mairie ayant le terrain concerné sous sa juridiction. Il faudra ensuite établir un état de propriété déterminant les éléments accessoires à la division de terrain, pour ne citer que l'établissement des servitudes de passage.

D'autres circonstances portant notamment sur la localisation du bien peuvent obliger les intervenants à recourir à une demande d’autorisation supplémentaire. À titre d'exemple, pour qu'un terrain a batir 66 (les Pyrénées-Orientales) ou un terrain a batir dans le Gard se situant à proximité d'un secteur sauvegardé ou d'un site classé puisse être proposé à la vente, l'accord de vente devra s'accompagner d'un permis d'aménager. Ce document juridique est également nécessaire lorsque la division porte sur trois ou plusieurs parcelles.